Uzavíráte smlouvu na pronájem bytu a majitel vás překvapil požadavkem na pravidelný vstup do pronajatého bytu?

Řadu z vás takový požadavek může překvapit, ale občanský zákoník majitele ke vstupu do bytu opravňuje. Občanský zákoník ukládá nájemci pronajatého bytu povinnost majiteli bytu umožnit vstup do pronajatého bytu. Každý majitel má právo ověřit si, zda je byt užíván řádným způsobem.

Na druhou stranu toto právo majitele má své hranice. Průběh kontroly bytu nesmí odporovat dobrým mravům a nesmí narušovat práva nájemce. Majitel tedy nemá právo zazvonit neohlášeně na byt v neděli večer a dožadovat se okamžitého vstupu, stejně tak se nemůže požadovat vstup do bytu každý týden, pokud je zjevné, že byt je nájemníky užíván řádně a majiteli nehrozí žádná újma.

Jako všude jinde i zde platí, že nejlépe je mít předem pevně stanovená pravidla. Obvyklý postup je, že majitel má právo na vstup do bytu jednou za čtvrtletí a pokaždé oznámí plánovanou návštěvu nejméně 2 dny předem. Nájemce jak pak povinen prohlídku bytu umožnit.

Co dělat když chcete zřídit pobyt v nájemním bytě?

Dnešní legislativa již nerozlišuje trvalý pobyt a přechodný pobyt a situace je díky tomu výrazně jednodušší.Souhlas s umístěním bydliště vzbuzuje větší obavy, než je zapotřebí. Pronajímatelé se často obávají, zda tím nájemníkovi nevznikne nárok na trvalé užívání bytu, nebo zda dokonce nebudou muset nájemníkovi shánět náhradní bydlení, pokud mu dají výpověď z nájmu. Tyto obavy jsou však zcela zbytečné a umístěním trvalého pobytu žádná práva k místu bydlení nevznikají.

Dnešní úprava zákona dokonce umožňuje přihlášení trvalého pobytu v nájemním bytě i bez souhlasu pronajímatele. Stačí, když nájemník doloží úřadu platnou nájemní smlouvu, na základě které je v nemovitosti oprávněn bydlet. Majitel nemovitosti nemá právo v umístění pobytu bránit.

Bydliště osoby je vždy psané na dům (tedy na číslo popisné) a nikoliv na konkrétní byt. Riziko pro pronajímatele může hrozit v případě, že nájemník zabředne do dluhů a následně dojde na exekuci majetku i v pronajatém bytě. Majiteli, který pronajal byt zařízený, může hrozit exekuční zabavení pronajatého majetku, protože exekutor při vstupu do bytu nerozlišuje čí majetek konkrétně je. Zde víc než kdy jindy platí, že je zapotřebí mít dobře zdokumentováno, co vše je předmětem pronájmu a jaké vybavení v bytě patří majiteli.

Co vlastně zahrnují „drobné opravy v bytě?“

Při pronájmu bytu často dochází ke sporu, kdo má uhradit menší náklady spojené s údržbou bytu. Většina nájemníků předpokládá, že opravy v bytě má hradit majitel a majitel se často snaží přenést co nejvíce nákladů na nájemníka. O tom, že výměnu žárovek si musí zaplatit nájemník sám většinou není sporu, jak je to však třeba u výměny poškozeného zámku nebo opravy radiátoru?

Pokud se chystáte na pronájem bytu, možná vás to překvapí, ale pronájem bytu a drobné opravy s tím spojené řeší kromě občanského zákoníku i nařízení vlády. Za drobné opravy se podle tohoto nařízení považuje především:

• Opravy jednotlivých vrchních částí podlah, oken a dveří,
• opravy a výměny elektrických koncových a rozvodných zařízení,
• výměny uzavíracích ventilů plynu a vody a opravy vodoměrů s výjimkou hlavního ventilu pro byt,
• opravy většiny zařízení, která jsou součástí bytu (např. kamna, kotle, digestoře, vodovodní baterie, sprchy, sporák, kuchyňská linka…) včetně výměny drobných součástí těchto zařízení,
• pravidelné prohlídky a čištění zařízení, která jsou součástí bytu,
• malování, tapetování, čištění podlah, oprava omítek a čištění odpadů.

Majitelé bytu však nemohou přenést všechny náklady na nájemníky, ještě existují důležité limity. Ten první stanoví, že celková výše nákladů uhrazená nájemníkem nesmí přesáhnout částku 100,- Kč na jeden metr čtvereční bytu. Průměrná velikost bytu k pronájmu se v ČR pohybuje kolem 55 m2. V případě takového bytu nesmí úhrada drobných nákladů hrazená nájemníkem přesáhnout 5 500 Kč.

Druhý limit říká, že v případě nákladů neuvedených přímo v nařízení vlády je stanovena maximální částka 1 000 Kč na jednu opravu.

Pokud se tedy vrátíme k úvodní otázce, pak nájemníky jistě nepotěší, že výměnu poškozeného zámku či opravu radiátoru by měl uhradit sám.

Co vše je zahrnuto v nájmu

Pokud si dojednáváte pronájem bytu nebo domu nezapomeňte se přesvědčit, co vše je v nájmu zahrnuto. Často v inzerci pronájmu narazíte na nabídku se zvlášť nízkým nájmem, ale při bližším pohledu zjistíte, že v nájmu není zahrnutý fond oprav nebo další položky, které obvykle v nájmu zahrnuty bývají.

Fond oprav je v podstatě vytváření rezervy na opravy a údržbu domu. Jako takový by měl být nákladem majitele, který vlastník bytu vynakládá na údržbu a zachování hodnoty svého majetku. Stejně tak by měly být majitelem hrazeny i další drobné výdaje spojené s vlastnictvím bytu – pojištění domu, daň z nemovitosti a poplatky za správu bytu hrazené správcovské organizaci.

Naproti tomu spotřeba energií při pronájmu bytu přímo souvisí s užíváním bytu nájemníkem a měla by být placena přímo nájemníkem. Některé druhy energií bývají převedeny přímo na nájemníka (zejména elektřina a plyn), ale jiné převádět nelze. Například smlouvu s dodavatelem vody nemůže nájemník uzavírat přímo, protože vodárny uzavírají smlouvu o dodávkách vždy jen jednu na celý dům (smlouva je tedy uzavřena přímo se společenstvím vlastníků) a náklady za jednotlivé byty se rozúčtovávají podle měřičů v bytě.

Obecně platí pravidlo – energie převeďte na nájemníka. Nájemník si sám uzavře smlouvy s dodavateli elektřiny a plynu a sám si dojedná výši záloh. Konkrétní vyúčtování už si pak zajistí energetická společnost přímo s ním. Běžná je i druhá možnost, kdy energie zůstanou vedeny na pronajímatele a ten jednotlivé zálohy i celkové vyúčtování přeúčtovává nájemníkovi. Obecně má však tato varianta více rizik.
V některých (většinou starších) bytech se náklady na vodné a stočné a náklady na topení nesledují přesně podle spotřeby jednotlivých bytů, ale podle počtu osob, které v bytě bydlí. Z tohoto důvodu je zapotřebí přesně vědět, kolik lidí bude v bytě ve skutečnosti bydlet. Předejdete tak komplikacím nejen ve vztahu s nájemníky, ale i se sousedy.

Ještě před uzavření smlouvy na nájem bytu si ověřte za jakých podmínek ji můžete ukončit

Při pronájmu bytu je důležité věnovat pozornost tomu zda a za jakých podmínek lze smlouvu vypovědět. Zvláštní pozornost věnujte především smlouvě na dobu určitou a předem se dohodněte se, za jakých podmínek lze smlouvu prodloužit.

Nájemní smlouvy na dobu určitou jsou dnes mnohem častější než smlouvy na dobu neurčitou. Není li ve smlouvě na dobu určitou sjednáno jinak, lze smlouvu před datem ukončení vypovědět jen obtížně a majitel po vás může vymáhat nájem za celou sjednanou dobu. Podle občanského zákoníku představuje výjimku situace: „změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval“. Nicméně prokazovat takovou změnu u soudu je zbytečně komplikované. Proto je vhodnější se nájemní smlouvě na dobu určitou bez možnosti výpovědi vyhnout a raději si i v případě pronájmu bytu na dobu určitou sjednat výpovědní lhůtu. Spoléhat na to, že se s majitelem nemovitosti vždy nějak domluvíte, je zbytečný hazard. Mějte na paměti, že v zájmu majitele bytu je mít byt pronajatý.

Pronajímatel může podle občanského zákoníku vypovědět nájemní smlouvu jak na dobu určitou tak na dobu neurčitou, ale vždy musí být k tomu konkrétní důvody. Ve většině případů může pronajímatel vypovědět smlouvu na pronájem bytu s tříměsíční výpovědní lhůtou. Jsou však i případy, kdy může pronajímatel vypovědět smlouvu i bez výpovědní lhůty. V takovém případě může pronajímatel požadovat vyklizení pronajatého bytu „bez zbytečného odkladu“ nejpozději do jednoho měsíce.

Nejčastějším důvodem pro ukončení nájemní smlouvy bez výpovědní lhůty je neplacení nájmu po dobu delší než tři měsíce nebo poškození bytu, ale také užívá li byt neoprávněně k jiným účelům než bylo uvedeno ve smlouvě. Za takové porušení se například považuje podnikání v bytě bez souhlasu majitele.

Vybíráte pronájem bytu?

Vybíráte li pronájem bytu, nestačí jen vybrat nejlevnější nabídku nájmu, ale je důležité vyptat se, co je v nájmu zahrnuto.

Číst více →

Požadovat od nájemníka kauci je dnes již běžné, přesto část pronajímatelů raději ustoupí od svého požadavku a kauce nepožadují, jen aby byt pronajali.

Číst více →